さて、築8年頃のマンション住民の皆様さんのお話のなかで、多い話題として、1住戸、月当り4.000円〜6,000円の修繕積立金の値上げがあったということですが、値上げの理由は、下記の計画修繕が予定されており、修繕積立金の取り崩しが必要となるためです。

　　










したがいまして、そのままの修繕積立金の金額では築13年頃の大規模修繕工事の時点で、長期修繕計画の資金収支が赤字になってしまうので、築8年頃の時点で5.000円程値上げし、修繕積立金を一人当たり9，０００円位とし、一般的には築16年頃になると修繕積立金は1戸当り14.000円程で築２０年頃には1戸当り修繕積立金残高が6０万円位のマンションが多いようです。（立体駐車場等特別な設備がある場合は、その分修繕積立金の設定金額は違ってきます。）
　
　しかしながら、築20年頃になりますと、10年先にマンションは築30年となり、60年の建物耐用年数の折り返し点にて下記の設備の取替時期となり、いままでとは比べようもないほど多額の修繕・取替工事費（築２０年〜３５年の１５年間で１戸当り４３０万円の修繕費がかかり月１戸当り２４，０００円の支出になる）が必要となりますので築３５年の時点で修繕積立金の残高が最小限の１戸当り３０万円としても築２2年位において１戸当り、8,000円程値上げして、1戸当り２２，０００円程までに値上げしなければならなくなり、管理会社によってはそれ以上になります。

※多くのマンションは長期修繕計画書に築３５年頃の共用部給排水管取替工事費が未計上ですが、その場合、修繕積立金は１戸当り４，０００円程増額が必要です。）

【築２０年〜３５年の１５年間の取替工事】　エレベータ・貯水槽・避難ハッチ・第2回大規模修繕・玄関扉・窓サッシ・面格子・パイプシャフトボックス扉・集合ポスト・自動ドアー・給排水管維持管理工事・水道メータ・共用灯・自動火災警報器・消防用送水管・インターホン設備・共用部ガス管

したがって、管理組合としては初期の段階から、修繕工事費の削減に対する意識は持っておく必要があります。
　
　そのことに関連して検討していかなければならないことの一つとして、管理会社は本来、管理委託費の利益で会社を賄っていくのが筋であると思いますが、一般的な管理会社は管理委託費の利益以外に修繕工事等において、何らかの方法で工事利益を25％以上取っており、その分、修繕工事費が大変高くなり、長期修繕計画の資金収支のバランスが悪くなり、大幅な修繕積立金の値上げとなりますので、理事会さんとしても「管理会社任せ」ではなく、何らかの対策を講じないと大変なことになります。
　
　また、世の中の流れとしてでありますが、最近、管理組合の役員の方からは、主要都市にあるような、「東三河マンション管理組合連合会」というような組織を創設し、一部設備についてはメーカー、問屋より共同仕入れを行い、修繕・点検業者の共同使用により、スケールメリットを生かし、安価な点検・清掃・修繕工事を行うことができるのではとの意見が出るようになりましたが、管理組合の自己防衛として、今後の課題としなければなりません。
　「東三河マンション管理組合連合会」というような組織が創設される時には、管理組合コンサルタントとして、協力して頂ければとのことですが、可能な限りの協力はさせて頂く所存でございます。

　なお、ベストコンサルトでは適正な「修繕工事費の価格表」を提供させて頂いておりますので、是非、活用して頂き、修繕工事費の25％以上の大幅削減を図り、修繕積立金の値上げを解消して頂ければ幸いです。