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   当社は大幅な管理費の削減及び相見積もり・入札による日常修繕費・大規模修繕費の削減により、マンション管理組合の財務体質の改善を図り、適切な建物・設備の維持管理及び安全・快適なマンション共同生活の確立等の管理組合運営を支援しています
 






      伊良湖の恋路が浜

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    このままでは、マンションは近い将来、財政が破たんし、スラム化する   
マンションの先進都市において、築25年経過以降、必要な計画修繕が行なわれず、30年以降、スラム化していたものも見受けられました。
 スラム化し始めた理由としてはマンションにより、色々な理由がありますが、一つには長期修繕計画において大事な修繕項目が入っていなかった。また、修繕を行なうべき時期が遅すぎたというように、マンション管理をするうえで、最も大事な長期修繕計画書が適正に作成されていなかったものです。
 二つ目には長期修繕計画において、管理会社がその時点で修繕しなければならないことが分かっていても、修繕積立金の積立金不足で修繕ができなかったという深刻な理由であります。

 他人ごとでなく、あなたのマンションも、そのようになる可能性は十分にあります。

「スラム化 実例1]
あるマンションの複数の住戸の専有部分において築30年の時点で、床下の給水管から水漏れが発生し、階下から階下へと水漏れが発生した。
 水漏れの原因は給水管の継ぎ手部分がサビて、継ぎ手部分に穴があき、水道水が漏れたためであるが、長期修繕計画に給排水管に対する維持管理の修繕項目が漏れていたか、もしくは修繕積立金の不足により、給水管の延命工事か交換工事をしなかったと思われる。
 水漏れを起こした住民は階下の複数の住民の方に自己責任で全額で80万円の水漏れ損害賠償を支払うことになってしまった。マンションの先進都市において、築25年経過以降、必要な計画修繕が行なわれず、30年以降、スラム化していたものも見受けられました。
 

 ※ 給排水管の維持管理費用及び維持管理方法については「給排水管の維持管理」をクリックし、参考にして下さい。

 「スラム化 実例2]
 築30年のマンションにおいて、第2回目の大規模修繕として、屋上、ベランダの防水改修、建物の外壁の塗替え等が資金不足により延期されていた。
 そのために、最上階で天井、壁から雨漏りが発生し、また、他の住戸で雨水が上階ベランダから浸入し、階下の居間の天井が雨漏りした。また、建物の外壁等の汚れが目立つようになり、結果的に築年数の割にはマンションの資産価値が大幅に落ちてしまった。

 また、マンション購入予定者は現在、情報が豊富であるため、修繕積立金の残高がどの程度あるのかということも、購入判断の重要条件としており、修繕積立金残高が多ければしっかりしたマンションとの判断をしており、資産価値に影響を与えております。



このままでは、修繕積立金の残高が不足し、大幅な修繕積立金の値上げを強いられることになります。
 マンションは築8年過ぎから建物・設備の劣化が徐々に進み、築10年頃より修繕工事・交換工事の必要性が発生し、マンションでは、長期修繕計画に基づき、各種の修繕工事が実施されることになります。

さて、築8年頃のマンション住民の皆様さんのお話のなかで、多い話題として、1住戸、月当り4.000円〜6,000円の修繕積立金の値上げがあったということですが、値上げの理由は、下記の計画修繕が予定されており、修繕積立金の取り崩しが必要となるためです。

8年目

・水道メーター取替

13年頃

・建物の外壁・屋上防水の大規模修繕工事
(地元の塗装・防水専門業者による適正な競争入札で行なっても1戸当り万円〜70万円程の費用がかかり、一般的に、管理会社主導で行なえば1戸当り戸当り80万円〜90万円程になってしまいます。)
・廊下・階段の照明器具取替

15年頃

・給水ポンプ等給水設備取替

18年頃

・テレビ共聴機器取替 ・感知器取替
・セキュリティインターホン取替(1戸当り13万円) ・自動ドア取替

          

  










したがいまして、そのままの修繕積立金の金額では築13年頃の大規模修繕工事の時点で、長期修繕計画の資金収支が赤字になってしまうので、築8年頃の時点で5.000円程値上げし、修繕積立金を一人当たり9,000円位とし、一般的には築16年頃になると修繕積立金は1戸当り14.000円程で築20年頃には1戸当り修繕積立金残高が60万円位のマンションが多いようです。(立体駐車場等特別な設備がある場合は、その分修繕積立金の設定金額は違ってきます。)
 
 しかしながら、築20年頃になりますと、10年先にマンションは築30年となり、60年の建物耐用年数の折り返し点にて下記の設備の取替時期となり、いままでとは比べようもないほど多額の修繕・取替工事費(築20年〜35年の15年間で1戸当り430万円の修繕費がかかり月1戸当り24,000円の支出になる)が必要となりますので築35年の時点で修繕積立金の残高が最小限の1戸当り30万円としても築22年位において1戸当り、8,000円程値上げして、1戸当り22,000円程までに値上げしなければならなくなり、管理会社によってはそれ以上になります。

※多くのマンションは長期修繕計画書に築35年頃の共用部給排水管取替工事費が未計上ですが、その場合、修繕積立金は1戸当り4,000円程増額が必要です。)

【築20年〜35年の15年間の取替工事】 エレベータ・貯水槽・避難ハッチ・第2回大規模修繕・玄関扉・窓サッシ・面格子・パイプシャフトボックス扉・集合ポスト・自動ドアー・給排水管維持管理工事・水道メータ・共用灯・自動火災警報器・消防用送水管・インターホン設備・共用部ガス管

したがって、管理組合としては初期の段階から、修繕工事費の削減に対する意識は持っておく必要があります。
 
 そのことに関連して検討していかなければならないことの一つとして、管理会社は本来、管理委託費の利益で会社を賄っていくのが筋であると思いますが、一般的な管理会社は管理委託費の利益以外に修繕工事等において、何らかの方法で工事利益を25%以上取っており、その分、修繕工事費が大変高くなり、長期修繕計画の資金収支のバランスが悪くなり、大幅な修繕積立金の値上げとなりますので、理事会さんとしても「管理会社任せ」ではなく、何らかの対策を講じないと大変なことになります。
 
 また、世の中の流れとしてでありますが、最近、管理組合の役員の方からは、主要都市にあるような、「東三河マンション管理組合連合会」というような組織を創設し、一部設備についてはメーカー、問屋より共同仕入れを行い、修繕・点検業者の共同使用により、スケールメリットを生かし、安価な点検・清掃・修繕工事を行うことができるのではとの意見が出るようになりましたが、管理組合の自己防衛として、今後の課題としなければなりません。
 「東三河マンション管理組合連合会」というような組織が創設される時には、管理組合コンサルタントとして、協力して頂ければとのことですが、可能な限りの協力はさせて頂く所存でございます。


 なお、ベストコンサルトでは適正な「修繕工事費の価格表」を提供させて頂いておりますので、是非、活用して頂き、修繕工事費の25%以上の大幅削減を図り、修繕積立金の値上げを解消して頂ければ幸いです。  

管理組合は「適正な管理費の設定」「適正価格での修繕工事の実施」
「適正な長期修繕計画の策定」を遂行する責務があります。
 あなたのマンションの管理費は適正かどうか、考えたことはありますか。また、管理費の見直し改善を行なったことがあるマンションとどのくらい違うのか比較したことがありますか。 
大幅な削減は可能です「大幅な管理費削減」をクリックし、参考にしてください。

 日常修繕及び大規模修繕において管理会社から出された高い見積もり金額で漠然と工事を発注していませんか。
 管理組合としては財務状態を少しでも良くするために、修繕は無駄なく、適正価格で行なわなければなりません。 

 大幅な削減は可能です「修繕工事費の削減」をクリックし、参考にしてください。

あなたはご自分のマンションの長期修繕計画書をじっくり見たことがありますか。
長期修繕計画書とは適正な建物・設備等の維持管理をするために修繕項目・修繕周期・修繕金額・修繕方法を設定し、その修繕費と修繕積立金の収入と支出のバランスを長期的に計算したものです。
 管理組合としては長期修繕計画が作成されていても、その計画書が30年以上の長期のものかどうか、修繕項目が漏れなく計上されているか、修繕の方法が明確および適正か、修繕金額が相場より高すぎないかということを意識する必要があります。


 なにが正しい長期修繕計画なのか30年の長期修繕計画表をクリックし参考にしてください。
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